На мой взгляд, одной из актуальных тем сентября является наем жилого помещения. Устраивая своих детей-студентов в городе, многие родители сталкиваются с вопросами, на которые я сегодня постараюсь ответить.

27 8-1

Грамотно составленное соглашение о найме позволяет решить большинство конфликтных ситуаций, возникающих между собственниками жилья и квартиросъемщиками. Прежде чем снимать или сдавать квартиру либо комнату, следует изучить некоторые юридические нюансы заключения соответствующих договоров.

Зачастую наниматели (как и собственники жилья) уделяют недостаточно внимания составлению договора найма. Если между сторонами этой сделки возникнет конфликт, а пути его решения в договоре не указаны, урегулировать спорную ситуацию будет непросто. Рассмотрим важнейшие аспекты, на которые следует обратить внимание при составлении договоров найма жилых помещений.

Для начала определимся с терминологией. Согласно Гражданскому кодексу РФ понятие «наем» относится исключительно к жилым помещениям. А термин «аренда» используется лишь в отношении коммерческих. И хотя в обиходе мы часто используем словосочетание «аренда жилья», с юридической точки зрения это некорректно.

Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения: соглашение можно заключить в простой письменной форме и на любой срок. Отношения между собственником жилья (наймодателем) и нанимателем регулируются 35-й главой Гражданского кодекса РФ. В ней подробно описаны права и обязанности сторон, порядок заключения и расторжения договора найма. Главная функция собственника – предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. В свою очередь, наниматель обязан использовать предоставленный ему объект исключительно для проживания, своевременно вносить плату за проживание и, если это предусмотрено договором, оплачивать коммунальные услуги.

Вместе с тем советую вам прописать в договоре найма список лиц, постоянно проживающих в квартире. Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи – в этом документе хозяин квартиры указывает находящееся в ней имущество, описывает его состояние и цену. Еще одно обязательное приложение к договору – расписка о получении денег за наем помещения.

Кроме того, в договоре найма указывается сумма страхового депозита – эти деньги наниматель передает собственнику жилья в качестве гарантии сохранности имущества. Такой задаток хранится у хозяина до истечения срока договора. Сумму депозита обычно определяет сам хозяин, но, как правило, она равна стоимости месячной аренды.

Отдельно скажу о сроках договора найма жилья. В соответствии с Гражданским кодексом РФ максимальный срок такого соглашения составляет пять лет. Помните, что если договор не определяет срок действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. Это таит в себе серьезную опасность для собственника, ведь согласно Гражданскому кодексу в течение всего времени действия договора он не имеет права корректировать его условия. И, например, если владелец квартиры решит найти нового нанимателя, прежний может обратиться в суд и потребовать признать такую сделку недействительной.

Законодательство запрещает досрочное расторжение договора найма по инициативе собственника. Аннулировать соглашение можно только через суд. Но для обращения к служителям Фемиды нужны веские основания (наниматель не платит в течение шести месяцев, разрушает или портит помещение или использует его не по назначению, например, под офис).

Вообще, в вопросах досрочного расторжения договора найма Гражданский кодекс ставит наймодателя в заведомо невыгодное положение. Закон запрещает собственнику аннулировать договор без серьезных на то причин. Зато дает такую возможность нанимателю: согласно 687 статье Гражданского кодекса квартиросъемщик должен предупредить о своем желании съехать с квартиры как минимум за три месяца до того, как освободит помещение. Так что в договоре необходимо прописывать все условия досрочного расторжения договора по инициативе как квартиросъемщика, так и владельца жилья.

По общему правилу наймодатель не может менять размер платы за наем в течение всего срока действия договора. Поэтому если стороны хотят подписать долгосрочный договор, в нем лучше указать возможность изменения размера платы.

В целом, долгосрочный договор найма таит в себе риски для собственника. Именно поэтому 99% соглашений заключаются на 11 месяцев, а затем, в случае отсутствия разногласий сторон, продлеваются.

С посредниками и без таковых.

Рекомендую интересоваться не только экономической стороной сделки, но и личностью партнеров. Агент и агентство легко проверяемы. Квалификацию почувствуете сразу, а профессиональный статус и полномочность проверяются в один-два звонка. После этого все внимание клиенту – партнеру по сделке. Вы должны понимать и чувствовать, с кем имеете дело. Это очень важно. Ни один договор не защитит вас от дурных намерений партнера по сделке. Не ленитесь расспросить обо всем, что кажется для вас важным, даже в ущерб деликатности и тактичности. Ваши воспитанность и скромность могут сослужить вам дурную службу. Если не лежит душа к партнеру по сделке, то лучше продолжить поиск. Лучше потерять время, чем деньги.

Большинство наймодателей не разбираются в тонкостях содержания договора найма. Чаще всего владельцы и квартиросъемщики пользуются стандартной формой соглашения, скачанной из Интернета, и редко задумываются о негативных последствиях, к которым может привести неправильно составленный документ. Прежде чем подписать договор найма, не поленитесь изучить 35-ю главу Гражданского кодекса РФ, регулирующую взаимоотношения собственников и нанимателей жилья. А лучше – посоветуйтесь с грамотным юристом.

С уважением ваш юрист Елена Исаева

comments powered by HyperComments